2026년 5월 최신 반영

재건축 분담금 계산기

아파트 재건축 시 필요한 분담금을 자동으로 계산하세요 (조합원 분담금 + 추가 비용)

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기존 주택 정보 입력

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신축 주택 정보 입력

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추가 비용 입력

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재건축 분담금 안내 (2026년 5월 기준)

재건축 분담금이란 기존 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 건설할 때 조합원이 부담해야 하는 추가 비용입니다.
분담금 계산 공식 (기본)

분담금 = (신축 분양가 - 기존 감정가) + 이주비 + 조합비 + 취득세

예시:
• 기존 주택 감정가: 5억원
• 신축 주택 분양가: 8억원
• 이주비: 5천만원
• 조합비: 1천만원
• 취득세 (8%, 2주택): 약 6,400만원
→ 총 분담금: 약 4억 6,400만원
2026년 5월 재건축 관련 주요 변경사항
  • 재건축 초과이익 환수제: 분양가 상한제 적용 단지 일부 면제
  • 취득세 중과 완화: 1세대 1주택자 재건축 시 취득세 감면 확대
  • 안전진단 완화: 일부 지역 안전진단 기준 완화로 재건축 활성화
  • 분양가 상한제: 공공택지 재건축 시 분양가 제한 (지역별 상이)
  • 조합원 우선권: 기존 조합원 50% 우선 공급 의무화
재건축 분담금 구성 항목
  • 기본 분담금: 신축 분양가 - 기존 감정가
  • 이주비: 재건축 기간 임차료 (보통 3~5년분)
  • 조합 운영비: 조합 설립비, 설계비, 감리비, 법무비 등
  • 취득세: 신축 주택 분양가의 1~12% (주택 수에 따라)
  • 등록면허세: 소유권 이전 시 0.2~2%
  • 기타: 이사 비용, 가재 보관비 등
취득세율 (2026년 5월 기준)

1주택자:
  • 6억원 이하: 1%
  • 6~9억원: 1~3% (구간별 차등)
  • 9억원 초과: 3%
2주택자:
  • 조정대상지역: 8%
  • 비조정지역: 1~3%
3주택 이상:
  • 조정대상지역: 12%
  • 비조정지역: 8%
※ 생애최초 구입, 신혼부부 등 감면 대상은 별도
재건축 절차 (일반적인 흐름)

1단계: 추진위원회 구성 (1~2년)
• 조합원 동의 75% 이상
• 안전진단 실시

2단계: 조합 설립 (6개월~1년)
• 조합 설립 인가
• 조합원 모집

3단계: 사업 시행 (1~2년)
• 건축 설계
• 시공사 선정
• 관리처분계획 수립

4단계: 이주 및 철거 (6개월~1년)
• 조합원 이주
• 기존 건물 철거

5단계: 신축 공사 (3~4년)
• 신축 건설
• 분담금 납부 (계약금, 중도금, 잔금)

6단계: 입주 (6개월)
• 준공 및 입주
• 소유권 이전

→ 총 소요 기간: 약 7~10년
⚠️ 주의사항
• 본 계산기는 예상 분담금이며, 실제 금액은 조합 총회 결의에 따라 달라집니다
• 감정평가 시점, 분양가 변동, 공사비 증가 등으로 분담금이 변경될 수 있습니다
• 재건축 초과이익 환수제 적용 시 추가 부담이 발생할 수 있습니다
• 조합원 지위 양도·양수 시 별도 비용이 발생할 수 있습니다
• 정확한 분담금은 조합 사무국에 문의하세요
📌 재건축 분담금 줄이는 방법
1. 평형 유지: 동일 평형 선택 시 분담금 감소
2. 이주비 절감: 저렴한 임차지 선택, 전세자금 대출 활용
3. 취득세 감면: 1세대 1주택 유지 시 감면 혜택
4. 조합원 대출: 분담금 대출 (금리 3~5%, 최대 70%)
5. 임대 수익: 재건축 기간 동안 기존 주택 임대 (철거 전)
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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 재건축 분담금은 언제, 어떻게 납부하나요? ▼
A
일반적으로 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 분할 납부합니다.

납부 일정 (일반적인 예시):

1. 계약금 (10%): 관리처분계획 인가 후
• 총 분담금의 10%
• 예: 3억원 분담금 → 3천만원

2. 중도금 (60%): 공사 진행 중 (6~10회 분할)
• 보통 2~3개월 간격으로 분할 납부
• 예: 3억원 × 60% = 1.8억원 (1회당 1,800~3,000만원)

3. 잔금 (30%): 입주 시점
• 준공 및 입주 시 납부
• 예: 3억원 × 30% = 9천만원

💡 팁: 중도금 대출(무이자 또는 저금리)을 활용하면 부담을 줄일 수 있습니다. 조합에서 시공사와 협의하여 중도금 대출 지원을 받을 수 있습니다!
Q 분담금이 부담되는데 대출을 받을 수 있나요? ▼
A
네, 재건축 분담금 대출을 받을 수 있습니다.

분담금 대출 종류:

1. 중도금 대출 (시공사 연계)
• 한도: 분담금의 60~70%
• 금리: 무이자 또는 연 1~3% (시공사 부담)
• 상환: 입주 시 잔금과 함께 상환
• 장점: 금리 부담 적음

2. 조합원 분담금 대출 (은행)
• 한도: 분담금의 70~80% (최대 5억원)
• 금리: 연 3~5% (변동금리)
• 상환: 입주 후 원리금 상환 또는 입주 시 일시 상환
• 장점: 한도가 높음

3. 주택담보대출 (기존 주택)
• 한도: 기존 주택 감정가의 70%
• 금리: 연 3~6%
• 주의: 철거 전까지만 가능

대출 신청 조건:
  • 조합원 자격 보유
  • 분담금 납부 통지서
  • 소득 증빙 (직장인, 사업자)
  • 신용등급 6등급 이상 (일반적)
💡 팁: 시공사 연계 중도금 대출을 먼저 활용하고, 부족분은 은행 대출로 보충하는 것이 유리합니다!
Q 재건축 초과이익 환수제는 무엇인가요? ▼
A
재건축으로 발생한 이익 중 일정 금액을 국가에 환수하는 제도입니다.

환수 대상:
  • 재건축 사업으로 발생한 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원 초과 시
  • 초과이익 = (신축 분양가 - 기존 감정가 - 개발비용) - 3,000만원
환수 비율:
  • 3,000만원 ~ 5,000만원: 초과분의 10%
  • 5,000만원 ~ 7,000만원: 초과분의 20%
  • 7,000만원 초과: 초과분의 30%
예시:
조합원 평균 이익 8,000만원인 경우
• 3,000~5,000만원: 2,000만원 × 10% = 200만원
• 5,000~7,000만원: 2,000만원 × 20% = 400만원
• 7,000~8,000만원: 1,000만원 × 30% = 300만원
→ 총 환수액: 900만원

2026년 5월 변경사항:
  • 분양가 상한제 적용 단지: 환수 부담 일부 완화
  • 1세대 1주택자: 환수액 10% 감면
  • 장기보유 특별공제: 10년 이상 보유 시 최대 30% 감면
💡 팁: 환수제는 입주 시점에 부과되므로, 분담금 예산 수립 시 미리 고려해야 합니다!
Q 재건축 중 세입자로 살다가 분양받을 수 있나요? ▼
A
세입자는 원칙적으로 조합원이 아니므로 분양받을 수 없습니다.

세입자 권리:
  • 분양권 없음: 조합원만 우선 분양 대상
  • 이주비 지원: 일정 조건 충족 시 이주비 지원 (보통 6개월~1년치 월세)
  • 임차권 보호: 전입신고 + 확정일자 있으면 보증금 우선 변제
세입자가 조합원이 되는 방법:

1. 조합원 지위 양수
• 기존 조합원으로부터 조합원 지위 구매
• 비용: 감정가 + 프리미엄 (지역별 상이)
• 절차: 조합 승인 필요

2. 일반 분양 (50% 물량)
• 조합원 우선 공급(50%) 후 남은 물량 일반 분양
• 경쟁률 높음 (청약 필요)
• 가격: 일반 분양가 (조합원보다 비쌈)

💡 팁: 세입자가 재건축 단지를 확보하고 싶다면, 조합원 지위를 미리 양수받는 것이 확실합니다. 다만, 초기 비용 부담이 크므로 신중히 결정하세요!
Q 재건축 vs 리모델링, 어느 것이 유리한가요? ▼
A
재건축과 리모델링은 목적과 비용이 다릅니다.

재건축 (Reconstruction)
• 기존 건물 완전 철거 후 신축
• 조건: 안전진단 D~E등급 (위험), 준공 후 30년 이상
• 기간: 7~10년
• 비용: 높음 (분담금 평균 2~5억원)
• 장점: 완전히 새 아파트, 평형 변경 가능, 용적률 증가
• 단점: 긴 기간, 높은 비용, 초과이익 환수제
리모델링 (Remodeling)
• 기존 건물 골조 유지하고 내외부 개선
• 조건: 준공 후 15년 이상
• 기간: 2~3년
• 비용: 중간 (분담금 평균 5천만~1.5억원)
• 장점: 빠른 기간, 낮은 비용, 이주 기간 짧음
• 단점: 골조 제약, 평형 변경 제한적, 층수 증가 어려움
어떤 것을 선택할까?
  • 재건축 추천: 건물 노후화 심각, 용적률 여유 있음, 장기 투자 목적
  • 리모델링 추천: 빠른 개선 원함, 비용 부담 낮춤, 단기 거주 목적
💡 팁: 2026년 현재 정부는 재건축 규제 완화로 재건축을 활성화하고 있습니다. 안전진단 통과가 쉬워져 재건축이 더 유리해졌습니다!
※ 본 계산기는 2026년 5월 기준 재건축 분담금 예상치이며, 실제 금액은 조합 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
※ 정확한 분담금은 조합 사무국 및 감정평가사에게 문의하세요.
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